Fenêtres et DPE : ce que la loi impose aux bailleurs

Aucune loi n’oblige un bailleur à changer ses fenêtres. Mais un logement trop énergivore ne peut plus être loué : en France métropolitaine, la classe G du diagnostic de performance énergétique (DPE) est exclue depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera en 2028 et la classe E en 2034. Les fenêtres font partie de ce que mesure le DPE : les remplacer aide, sans garantir à elles seules un changement de classe. Voici le calendrier, leur place dans le DPE et la bonne façon de s’y prendre.

Le calendrier des logements classés G, F et E

Le bailleur doit louer un logement décent. Depuis 2023, la décence comprend un niveau minimal de performance énergétique, mesuré par le DPE, qui classe le logement de A à G (ministère de la Transition écologique, page mise à jour le 19/12/2025). Ces règles visent les locations vides ou meublées, pas les meublés de tourisme.

Chaque seuil s’applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de sa date : un bail en cours n’est concerné qu’à son renouvellement ou à sa reconduction. Si le logement n’est pas décent, le locataire peut saisir le juge, qui peut ordonner des travaux et réduire ou suspendre le loyer, même si le locataire a signé en connaissance de cause. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement privé classé F ou G ne peut plus augmenter. Les échéances en métropole :

• 1er janvier 2023 : consommation d’énergie finale inférieure à 450 kWh par m² et par an ;
• 1er janvier 2025 : classe F au minimum, la classe G n’est plus louable ;
• 1er janvier 2028 : classe E au minimum ;
• 1er janvier 2034 : classe D au minimum.

La place des fenêtres dans le DPE

Le DPE tient compte des caractéristiques du logement, dont ses fenêtres, et de ses équipements. Il recommande des travaux, par exemple l’isolation des fenêtres, avec leur coût et leur efficacité ; ces recommandations sont indicatives (Service Public, page vérifiée le 01/01/2026).

Pour chaque fenêtre, le diagnostiqueur retient son Uw, qui mesure les pertes de chaleur de la fenêtre entière, vitrage et cadre compris. Le guide officiel des diagnostiqueurs classe les menuiseries ainsi : insuffisant à partir de 3 W/m².K, moyen de 2,2 à moins de 3, bon de 1,6 à moins de 2,2, très bon en dessous de 1,6. Notre article sur les performances Ug, Uw et Sw détaille ces valeurs.

Le diagnostiqueur ne retient pas une simple déclaration du propriétaire, même signée. Il observe, puis s’appuie sur des documents liés au logement, comme une facture mentionnant son adresse et la fiche technique du produit posé ; à défaut, il prend une valeur par défaut. Le DPE montre aussi la répartition des pertes de chaleur, utile pour choisir les travaux prioritaires (guide DPE, version de juillet 2024).

Indépendamment de la classe, la décence exige des portes et fenêtres suffisamment étanches à l’air, et des menuiseries qui protègent des infiltrations d’eau (Service Public).

Ce qu’un changement de vitrage peut, ou ne peut pas, faire

Des fenêtres performantes limitent les pertes de chaleur et les entrées d’air parasites. Pour un appartement, France Rénov’ indique que les menuiseries les plus performantes isolent mieux que les simples vitrages et permettent 10 à 30 % d’économies de chauffage, selon l’isolation du reste du logement.

Mais la classe du DPE dépend de tout le logement : murs, toiture, planchers, ventilation, chauffage et eau chaude. Changer seulement les fenêtres ne garantit pas de gagner une classe. C’est un DPE réalisé après les travaux qui l’établit (ministère).

Notre conseil : remplacer seulement le vitrage convient quand le cadre est sain et peut en porter le poids, ou quand l’aspect extérieur doit rester identique. Le Uw progresse alors moins qu’avec une fenêtre neuve, puisque l’ancien cadre reste en place (Espace Conseil France Rénov’ de Montpellier, fabricant Riou Glass).

Logement chauffé à l’électricité ? Le facteur de conversion de l’électricité utilisé par le DPE est passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, et passe à 1,7 le 1er janvier 2027 : l’étiquette peut s’améliorer sans travaux. Une attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, avec le numéro du DPE (ministère, FAQ mise à jour le 26/08/2026). Vérifiez-le avant de chiffrer des travaux.

La méthode du vitrier, étape par étape

Voici comment un vitrier prépare un remplacement de fenêtres pour un bailleur, d’après les documents officiels cités :

• Étape 1 : lire le DPE, en particulier l’indicateur des menuiseries et les recommandations sur les fenêtres.
• Étape 2 : relever chaque fenêtre : dimensions, matériau et état du cadre, vitrage, joints, fermeture.
• Étape 3 : vérifier les règles d’aspect. En copropriété, modifier l’aspect extérieur suppose de respecter le règlement, d’obtenir l’accord de la copropriété et parfois de déposer une déclaration de travaux en mairie (France Rénov’).
• Étape 4 : choisir des produits dont le Uw, ou le Ug pour un vitrage seul, figure sur la fiche technique. Les seuils de la TVA à 5,5 % sont un bon repère, et ce taux vaut aussi pour les bailleurs (BOFiP).
• Étape 5 : établir un devis gratuit, fenêtre par fenêtre, avec la performance de chaque produit.
• Étape 6 : poser, puis remettre une facture à l’adresse du logement et la fiche technique de chaque produit, à garder pour le diagnostiqueur.
• Étape 7 : faire refaire le DPE quand tous les travaux décidés sont terminés.

Exemple chiffré : la part des fenêtres dans les pertes

Exemple fictif, pour comprendre pourquoi des fenêtres neuves ne suffisent pas toujours. Formule : perte de chaleur (W) = U × surface (m²) × écart de température (°C).

Imaginons un studio qui perd 2 000 W par grand froid, dont une part par ses fenêtres anciennes : 5 m² avec un Uw de 4, pour 20 °C d’écart, soit 4 × 5 × 20 = 400 W. Avec des fenêtres neuves de Uw 1,3 : 1,3 × 5 × 20 = 130 W.

Le total passe à 2 000 − 400 + 130 = 1 730 W, soit 13,5 % de moins. C’est un vrai progrès, mais les murs, la toiture et l’air renouvelé gardent l’essentiel des pertes. Ces chiffres sont inventés : seul un DPE ou un audit énergétique calcule un logement réel.

Qui consulter

Un diagnostiqueur certifié, dont on peut vérifier les certificats dans l’annuaire officiel. Le DPE est annexé au bail ; réalisé depuis le 1er juillet 2021, il est valable dix ans (Service Public).

Un conseiller France Rénov’, service public gratuit et neutre, que le ministère recommande de consulter avant de lancer des travaux, aussi pour les aides : certaines exigent une entreprise RGE. Pour une question de bail ou de décence, une agence départementale d’information sur le logement (ADIL) ; à Paris, l’ADIL 75 propose un conseil juridique gratuit, neutre et personnalisé.

Pour les fenêtres elles-mêmes, un vitrier. Nous ne remplaçons ni le diagnostiqueur ni le conseiller : nous posons les vitrages et fournissons les justificatifs. Découvrez nos travaux pour les bailleurs et les syndics, ou demandez un devis gratuit, à Paris et dans toute l’Île-de-France.

Article relu par Photnicha Inthasa, directrice de la publication, le 05/10/2026.