Vitre cassée : locataire ou propriétaire, qui paie ?

En location, remplacer une vitre cassée est en principe à la charge du locataire : c’est une réparation locative. Le propriétaire paie si la casse vient de l’usure normale, d’un vice de construction ou d’un cas de force majeure, comme une tempête. Après un cambriolage, le locataire passe par son assurance habitation. Voici comment trancher, et ce qu’un vitrier peut constater pour vous aider.

Ce que dit le décret sur les réparations locatives

Le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives : les travaux d’entretien courant et les menues réparations liés à l’usage normal du logement. Pour les vitrages, il en cite deux : la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées.

La loi du 6 juillet 1989 (article 7) met ces réparations à la charge du locataire, sauf si elles sont dues à la vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas fortuit ou à la force majeure. Dans ces cas, elles ne sont pas à sa charge ; pour la vétusté, un vice de construction ou la force majeure, c’est le propriétaire qui paie.

La vétusté, c’est l’usure due au temps ou à un usage normal. La force majeure, c’est un événement exceptionnel, imprévisible et impossible à empêcher, comme une tempête.

Le locataire peut remplacer la vitre lui-même ou la faire remplacer par un professionnel. Le remplacement complet d’une fenêtre revient, lui, en principe au propriétaire. Le bail doit contenir une notice d’information qui rappelle les obligations de chacun pour l’entretien et les réparations.

Casse accidentelle, vétusté, effraction : qui paie ?

Tout dépend de la cause. Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles viennent d’un cas de force majeure, d’une faute du propriétaire ou d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer dans le logement. Service Public précise qu’il peut le démontrer par tout moyen.

Pour faire la part entre l’usure et une dégradation, propriétaire et locataire peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d’un accord collectif.

Voici notre grille de lecture, construite à partir de ces règles :

• maladresse ou choc de votre part, d’une personne qui vit avec vous, d’un invité, d’un sous-locataire ou d’un artisan que vous avez fait venir : le locataire paie ;
• casse due à un tiers que vous n’avez pas fait entrer, par exemple un ballon venu de la rue : le locataire n’en répond pas s’il le prouve ; notez les coordonnées de l’auteur s’il est connu ;
• usure normale (vétusté) ou vice de construction : le propriétaire paie ;
• tempête ou autre cas de force majeure : le propriétaire paie ;
• cambriolage : le locataire porte plainte et contacte son assurance habitation, qui lui indique les démarches ;
• cause inconnue : faute de preuve contraire, la casse reste à la charge du locataire.

La méthode du vitrier, étape par étape

Notre rôle n’est pas de dire qui paie. Il est de décrire ce que nous constatons, photos à l’appui, pour que locataire, propriétaire et assureurs décident sur des faits. Voici la façon de faire habituelle d’un vitrier :

• Étape 1 : sécuriser, puis photographier avant de toucher au verre : la fenêtre entière, la cassure de près, les bords du verre et le cadre.
• Étape 2 : chercher le point de départ. Un point d’impact visible signale un choc. Une fissure qui part du bord, perpendiculaire à celui-ci, sans point d’impact, est la signature typique d’une casse thermique : un écart de température entre deux zones du même verre, par exemple entre une partie au soleil et une partie à l’ombre, ou près d’un radiateur ou d’un store.
• Étape 3 : lire le mode de casse. La norme NF EN 12600 classe les vitrages selon leur façon de se briser : en morceaux coupants qui se détachent pour un verre ordinaire (recuit), en morceaux qui restent en place, retenus par un film intercalaire, pour un verre feuilleté, en une multitude de petits morceaux non coupants pour un verre trempé.
• Étape 4 : examiner le cadre : traces d’outil près de la poignée ou de la serrure, état du mastic ou des joints, calage du verre.
• Étape 5 : identifier le vitrage. Sur un double vitrage certifié CEKAL, un marquage indélébile indique la marque ou le nom du fabricant, une référence de fabrication, comme la période de fabrication, et le numéro du site de production.
• Étape 6 : vérifier l’emplacement. Le fascicule FD DTU 39 P5, qui guide le choix des vitrages selon les risques de blessure, vaut aussi pour les remplacements : selon l’endroit, un verre de sécurité peut être nécessaire.
• Étape 7 : écrire sur le devis et la facture un constat factuel : ce qui a été vu, le type de verre et ses dimensions.

Le rôle des assurances

Le locataire doit être assuré au moins contre les risques locatifs : dégâts des eaux, incendie et explosion. Le bris de glace ne fait pas partie de ce minimum. Service Public le cite parmi les garanties courantes de l’assurance habitation, notamment des contrats multirisques : seul votre contrat dit si vos vitres sont couvertes, avec quelle franchise et quel plafond.

Après un cambriolage, la garantie vol, si votre contrat la prévoit, peut couvrir les détériorations commises lors du vol ou de sa tentative. Le délai de déclaration fixé par le contrat ne peut alors pas être inférieur à 2 jours ouvrés, contre 5 jours ouvrés pour les autres sinistres. Un jour ouvré est un jour travaillé, en général du lundi au vendredi, hors jours fériés.

Après une tempête, la vitre est à la charge du propriétaire. Le Code des assurances prévoit que les contrats qui couvrent des biens situés en France contre l’incendie ou d’autres dommages couvrent aussi les effets du vent dû aux tempêtes.

Qui appelle le vitrier et qui reçoit la facture ?

Si la casse est à votre charge, vous choisissez le vitrier et la facture est à votre nom. Si votre contrat couvre le bris de glace, prévenez votre assureur avant les travaux qui ne sont pas urgents : il peut désigner un expert, dont il faut alors attendre le passage.

Si la casse revient au propriétaire, prévenez-le, ou prévenez l’agence qui gère le logement, photos à l’appui : c’est à lui de faire réparer. S’il ne fait rien, mettez-le en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; sans accord deux mois après, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. Le loyer reste dû pendant ce temps.

Si la fenêtre ne ferme plus, une mise en sécurité provisoire protège le logement en attendant. Avant un remplacement de vitre sur rendez-vous, mettez-vous d’accord par écrit : qui commande, et au nom de qui seront le devis et la facture.

Nous intervenons 24h/24 et 7j/7, en urgence ou sur rendez-vous, à Paris et dans toute l’Île-de-France. Le devis est gratuit, nos prix sont présentés sur notre page Tarifs, et nous remettons une facture détaillée pour votre assurance.

Pour aller plus loin

• une mise en sécurité provisoire

Article relu par Photnicha Inthasa, directrice de la publication, le 05/10/2026.